マンションやアパートは定期的な外壁塗装によるメンテナスが必要となってきます。
外壁塗装にかかった費用は、もちろん必要経費として計上することができます。
ですが、初めて外壁塗装を行う場合には、その費用を「資本的支出（減価償却）」になるのか、「修繕費」として計上するのか、悩んでいる賃貸マンションやアパートのオーナーさんもいると思います。
ここでは、資本的支出と修繕費の違いや判別方法と減価償却する場合の期間についてご紹介していきます。
資本的支出と修繕費の違いとは？
外壁塗装の必要経費として申請する場合に、「資本的支出（減価償却）」と「修繕費」がありますが、どのような違いがあって、どう判別していけばよいのでしょうか？
資本的支出（減価償却）とは？
資本的支出とは、「建物の耐久年数で経費を分割して計上していく控除方法」です。
外壁塗装をすれば外観も見違えるようにキレイになりますし、防水性に優れた塗料を使用して塗り替えをすれば耐久性も高まります。
このように「外観をキレイにして価値を高めたり」、「耐久性を高めるため」に使った費用の場合、資本的支出として計上していく形となります。
外壁塗装にかかった費用は「減価償却」として数年に分けて処理されることになります。
それまでよりも高級な塗料を使用したり、見た目を良くするために外壁の一部をタイル張りにしたりするケースでは減価償却になることが多いです。
外壁の汚れが目立つからと行った塗装や、塗料のグレードを上げて行った場合にも減価償却として計上出来ます。
資本的支出：【建物の価値を高めるための外壁塗装工事】
- 既存の塗料よりもグレード（耐用年数）が高い塗料を使用する
- 断熱塗料や遮熱塗料を使用した外壁塗装
- イメージアップのため多種の色を使いデザイン性が高い外壁塗装
- 費用が20万円以上の大規模な外壁塗装
修繕費とは？
修繕費は、「分割せずにその年で一気に計上していく控除方法」です。その年度の必要経費として一括で計上することが出来ます。
修繕費の場合は、主に「外壁の汚れや破損したところを直すため」に使った費用です。
建物の維持や回復を目的として、修繕を行ったケースが該当してきます。
例えば、掃除だけではキレイにならないほど外壁の汚れが目立つようになったので塗り替えるといったケースでは、修繕費として計上されることが多いです。
同じ塗料で同じ色に塗り替えするようなケースでは、ほぼ修繕費として計上されると思って下さい。
そのほか、「雨漏り修理」などを行うケースも同様です。
修繕費：【建物の維持や回復を目的とした外壁塗装工事】
- 外壁のひび割れや剥離などを修繕するための外壁塗装
- 経年劣化した外壁をもとの戻すための外壁塗装
- 雨漏りを改善するために行った外壁塗装
- 費用が20万円以下の小規模な外壁塗装
※費用面が、仮に20万円を超えていても原状回復を目的として工事を行う場合は、「修繕費」として経費計上することができます。
ココがポイント
このように資本的支出と修繕費では、外壁塗装を行う「目的の違い」で変わってきます。
とはいえ、どちらで計上するのか判別が難しいケースも多々ありますので、そのような場合には税理士や施工店、役所に相談して確認していきましょう。
外壁塗装の償却期間の基準は？
外壁塗装の償却期間（経費計上を分けていく年数）は建物の耐用年数が基準となっています。
よく、塗料の期待耐用年数が基準と思っている人も多いですが、それは間違いとなります。
塗料の期待耐用年数は、塗料メーカーが発表しているおおまかなもので、実際にこの年数持つという保証ではありませんので、この「償却期間」とはまったく関係がありません。
それでは、建物の耐用年数とはどれくらいなのでしょうか？
建物耐用年数
国税庁に記載されている減価償却資産の耐用年数となります。
| 木造・合成樹脂造の建物 | |
| 事務所用のもの | 耐用年数：24年 |
| 住宅・店舗用のもの | 耐用年数：22年 |
| 木造モルタル造の建物 | |
| 事務所用のもの | 耐用年数：22年 |
| 住宅・店舗用のもの | 耐用年数：20年 |
| 鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造の建物 | |
| 事務所用のもの | 耐用年数：50年 |
| 住宅用のもの | 耐用年数：47年 |
| 店舗用のもの | 耐用年数：39年 |
| れんが造・石造・ブロック造の建物 | |
| 事務所用のもの | 耐用年数：41年 |
| 店舗用・住宅用のもの | 耐用年数：38年 |
| 金属造の建物 | |
| 事務所用のもの（骨格材の肉厚3～4mm超え） | 耐用年数：22～38年 |
| 店舗用・住宅用のもの（骨格材の肉厚3～4mm超え） | 耐用年数：19～34年 |
建物の減価償却耐用年数について、詳しくは国税庁のホームページに詳しく記載されています。
資本的支出と修繕費のそれぞれのメリットは？
資本的支出と修繕費では、それぞれにメリットやデメリットがあります。
現状を回復させるための修繕を目的としていても、状況によっては建物の価値を高める外壁塗装を行い、「減価償却」で計上した方がメリットがあるケースもあります。
その場合には、施工範囲を広げたり、塗料のランクを上げて、減価償却することも可能なので、それぞれのメリットを確認して、選んでいくと良いでしょう。
資本的支出として計上するメリット
外壁塗装にかかる費用は決して安くはなく、大きなアパートやマンションにもなれば外壁塗装にかかる費用もかなり高額になります。
売り上げの少ない年に修繕費として一括で計上してしまうとほとんど利益が出ないという状況になります。
ですが減価償却として計上すれば、数年かけて計上していくので、利益の少ない年には翌年に繰り越すことも出来るなど「柔軟な対応が出来る」のがメリットです。
また銀行から融資を受けたい場合などは、一括計上よりも減価償却の方がメリットがあるでしょう。
修繕費として計上するメリット
外壁塗装を修繕費とすれば、その年度の必要経費として一括で計上出来るので「節税対策」が出来ます。
減価償却とは反対で、売り上げが多く上がった年に計上することで、そのメリットは大きく生かせるでしょう。
ですが、銀行から融資を受けたい場合には逆に不利になるので、その点は注意していく必要があります。
最後に
資本的支出は、「建物の価値を高めるための外壁塗装工事」となり、修繕費は「建物の維持や回復を目的とした外壁塗装工事」という違いがあります。
それぞれ「外壁塗装を行う目的」によって計上方法が異なってきます。
資本的支出と修繕費では、それぞれでメリットがありますので、施工時期のタイミングなども確認をしていくと良いでしょう。
ただ注意点として、資本的支出（減価償却）や経費計上について、どうしても修繕費では無理があるケースや減価償却では無理なケースもあります。
減価償却か修繕費か、どちらで計上するかで税金の額も変わってくるので税理士さんと相談してみましょう。